קיבלת צו הפסקת בניה,הריסה?
ייעוץ,הכוונה וטיפול -פנה עוד היום!
היתרי בניה,הכנת תוכניות,הגשה וליווי עד קבלת ההיתר.

חוו"ד מהנדס קונסטרוקטור בכל הארץ-שרות מידי
דיווח עפ"יהתקנות החדשות ואישור קונסטרוקטור על בנייה פטורה מהיתר

קיבלת צו הפסקת בניה,הריסה?
ייעוץ,הכוונה וטיפול -פנה עוד היום!
היתרי בניה,הכנת תוכניות,הגשה וליווי עד קבלת ההיתר.

חוו"ד מהנדס קונסטרוקטור בכל הארץ-שרות מידי
דיווח עפ"יהתקנות החדשות ואישור קונסטרוקטור על בנייה פטורה מהיתר

קיבלת צו הפסקת בניה,הריסה?
ייעוץ,הכוונה וטיפול -פנה עוד היום!
היתרי בניה,הכנת תוכניות,הגשה וליווי עד קבלת ההיתר.

חוו"ד מהנדס קונסטרוקטור בכל הארץ-שרות מידי
דיווח עפ"יהתקנות החדשות ואישור קונסטרוקטור על בנייה פטורה מהיתר
 
 
 
 

הסכמת שכנים להיתר בניה

 
 

על פי תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל - 1970, תקנה 2 א', נחוצה חתימתו בעל זכות בנכס [בעלי הדירות, חוכריהן ונציגות הבית המשותף] כדי להגיש בקשה להיתר בנייה בפני הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. נחוצה חתימה של כל אחד מבעלי הזכות בנכס.

לפיכך אם רוצים לבצע עבודת בנייה הטעונה היתר בבניין בן 10 דירות, נדרש כי כל בעלי הדירות או החוכרים יחתמו על הסכמתם לבנייה וכן גם וועד הבית.

לפי תקנה 2 ב', כל מי מבעלי הזכות בנכס שלא חתם על הסכמתו לבנייה, זכאי לקבל עותק מהבקשה להיתר, על מנת שיוכל להביע בפני הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה את התנגדותו המנומקת.

לאמור, אין ממש בדרישה כי כל בעלי הזכות בנכס יחתמו על הבקשה להיתר הבנייה, כאמור בתקנה 2 א', כי בתקנה 2 ב' מותווית דרך לאישור הוועדה על אף ההתנגדויות של מי שלא חתם על הבקשה ואף מתנגד לה.

להבהיר: גם כאשר רק בעל דירה אחת בבניין בן עשר דירות מבקש לבנות מול התנגדותם של כל האחרים - בין אם הבית בו מדובר רשום כבית משותף ובין אם לא - הוא יכול להגיש בקשה להיתר בנייה והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תצטרך לדון בבקשתו כמו גם בנימוקי ההתנגדויות, אם יהיו.

הוועדה המקומית, בבואה לדון בבקשה להיתר בנייה, תשמע את כל ההתנגדויות בהן. ההכרעה תתקבל משיקולי תכנון בלבד.

על פי חוק המקרקעין, תוספת בנייה בבית משותף [או בבית הראוי להירשם כבית משותף] טעונה חתימותיהם של בעלי 75% מהדירות ו- 2/3 מהרכוש המשותף, לכל הפחות, אולם לאור האמור לעיל מנועה הוועדה לבדוק את הבקשה בכפוף למילוי דרישת חוק המקרקעין והיא חייבת לבדוק ולא לדחות ללא בדיקה גם תוכניות שאין הן זוכות לתמיכה הנדרשת בחוק המקרקעין.

הלכה זו נקבעה לא אחת בבית המשפט העליון. ראה בג"ץ 879/89 בנייני ט.ל.מ. חברה לבניין בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חולון, פד"י מ"ד (2) 831, שופטים: ת' אור, מ' בייסקי, ש' לוין, בו נדון מקרה של הגשת בקשה לבנייה על ידי בעליה של דירה אחת לאור התנגדות בעליהם של שאר הדירות בבניין בן 10 דירות, ולהלן ציטוט מפסק הדין:

"6. בבג"צ 305/82, 353 [1] נידונה פרשנות תקנה 2א(2) לתקנות.

נוסח תקנת משנה זו שונה מזה שבענייננו, והיא מתייחסת למקרה של בעלות או חכירה משותפת בנכס. הדיון שם היה גם קודם תיקון התקנות בתשמ"ו, אך מספר עניינים שהוזכרו ונדונו שם יש בהם כדי להשליך גם על ענייננו. כמו שנקבע שם [1], בעמ' 148:

"מתן הזכות לבקש היתר לאחד מבעליו של נכס אין בו כדי לפגוע בזכויותיהם הקנייניות של בעלים אחרים של אותו נכס. עומדות לבעלים האחרים האפשרות והזכות לפנות לערכאות המוסמכות ולקבל אותם סעדים להם הם זכאים מכוח זכות הבעלות שלהם בנכס ומכוח היחסים המשפטיים המחייבים בינם לבין הבעלים, אשר ביקשו את ההיתר, אם על ידי סעד שימנע מתן ההיתר או שיאסור בנייה על-פיו".

כמו שם גם בענייננו השאלה האמיתית שבמחלוקת אינה אלא אם על מבקש ההיתר לפנות לבית המשפט על-מנת לחייב את המתנגדים לחתום על הבקשה להיתר בנייה לחתום עליה, או שעל המתנגדי לבנייה, שאת היתרה מבקשים, לפנות לבית המשפט על-מנת למנוע את הבנייה (ראה שם, בעמ' 149).

הדברים שנקבעו שם יפים גם לענייננו: הפתרון בו בחר מחוקק המשנה הוא, שבלי לפגוע בכל זכות קניינית של בעלי דירות אחרים בבית המשותף ובזכויות העומדות להם ביחסיהם עם העותרת, על הוועדה לדון ולהכריע, אם על-פי שיקולים תכנוניים ראוי ליתן היתר בנייה לעותרת, ואם כן (ובלבד שנתקיימו הוראות תקנות 2ב ו-2ג) - עליה ליתן אותו לה, גם אם המשיבים לא חתמו על הבקשה והם מתנגדים למתן ההיתר. אלה האחרונים, לאחר קבלת העתק הבקשה להיתר, יוכלו להביע התנגדותם מנימוקים תכנוניים לפני הוועדה או להניע את גלגלי הערכאה המתאימה למניעת פגיעה בזכויותיהם".

מי שנפגע מהחלטת הוועדה לתכנון ולבנייה יכול להגיש ערר ככל שנושא המחלוקת הוא תכנוני, וערר זה יידון בוועדת ערר מחוזית. כשההשגה אינה מתוך שיקולי תכנון אלא היא בעקבות זכות הקניין וסיבות אחרות, יש אפשרות למי שנפגע לעתור לבית המשפט שם יידונו טענותיו.

הערות בשולי הדברים:

1. כפי שציין השופט תיאודור אור בפסק הדין, נוסח התקנה 2 א' הוא לוקה, כי מיד באה בעקבותיה תקנה 2 ב' המרוקנת את תקנה 2 א' מכל תוכן. עד כה טרם תוקן הליקוי.

2. ייאמר למי שמגיש בקשה להתנגדות לתוכנית או ערר על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כי ראוי שייעזר במומחה לתכנון ולבנייה, שכן הנושאים שיילקחו בחשבון בוועדה [המקומית, או בוועדת ערר] הם יהיו נושאי תכנון בלבד.

3. ייאמר למי שרוצה להשיג על החלטת הוועדה המקומית ו/או על החלטת וועדת ערר מחוזית כי ראוי שייעזר בעורך דין המתמחה בתחום, כי יהא טעם בהבאת טענות משפטיות להשגה זו [בקשה, עתירה, ערעור, תביעה] בהתאם לנסיבות.

 

 

קמת בבוקר וגילית שהשכן התחיל לבנות על גג הבניין ?

 
חובה להודיע לכל השותפים על בקשה להיתר בנייה!
 
 

 

 

 

אדם קם בבוקר ומגלה להפתעתו כי שכנו החל לבנות על גג הבניין. כהרף עין הוא מתקשר לעירייה ומבקש לעצור את הבנייה הלא חוקית. לתדהמתו, נמסר לו כי הבנייה נעשית בהיתר מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, על אף שמעולם לא נמסרה לשכנים הודעה כי הוגשה בקשה כזו. מה דינו של היתר בנייה זה?

האם שותף במקרקעין יכול לקבל היתר בנייה ולהתחיל לבנות מבלי לקבל את הסכמת יתר השותפים לקרקע? בסוגיה זו דן לאחרונה בית המשפט המחוזי בחיפה אצל השופטת יעל וילנר.

המקרה שנדון עסק בבניין משותף בעיר סחנין. אחד הדיירים הגיש בקשה להיתר בנייה על שטח, הנמצא בבעלות של כמה שותפים. מגיש הבקשה לא קיבל את הסכמת כל הבעלים האחרים ולא שלח הודעה על הגשת הבקשה להיתר הבנייה לשותפים האחרים. גם הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לא שלחה לשותפים האחרים, שלא חתמו על הבקשה להיתר הבנייה, הודעה על כך שהוגשה בקשה להיתר.

השופטת הסבירה כי חוק התכנון והבנייה והתקנות שהותקנו מכוחו דורשים את חתימת כל בעלי הזכויות בנכס על הבקשה להיתר בנייה. במידה שחסרה חתימה, החוק מחייב את הוועדה המקומית להודיע לכל בעלי הזכויות במקרקעין שלא חתמו על הבקשה להיתר בנייה על כך שהוגשה בקשה להיתר על ידי אחד מבעלי הזכויות בקרקע. ההודעה על הגשת הבקשה להיתר נועדה לאפשר לשותפים האחרים במקרקעין להתנגד לבקשה, אם לדעתם קיימת סיבה המצדיקה לסרב להוצאת ההיתר.

בנסיבות המקרה קבע בית המשפט כי הוועדה המקומית הפרה את חובתה החוקית לשלוח לכל אחד מבעלי הקרקע הודעה על דבר הגשת הבקשה להיתר הבנייה. משמעות אי משלוח ההודעה לשותפים או לשכנים בבניין, מעבר לכך שמדובר בהפרת חובה חוקית, היא מניעת האפשרות להתנגד לבקשה להיתר בנייה ומניעת זכות השימוע שבו ניתן להעלות טענות נגד ההיתר. לפיכך, בית המשפט קבע כי דינו של היתר בנייה שכזה, שהוצא על ידי ועדה מקומית, מבלי שנשלח תחילה לכל בעלי הקרקע - להתבטל.

השופטת הדגישה בפסק הדין את הפגיעה החמורה בזכות השימוע, המהווה כלל צדק טבעי, שמשמעותו לאפשר לאזרח להביא טענותיו בפני הרשות המנהלית בטרם יוכרע בעניינו. בית המשפט ראה בהפרת חובת השימוע הפרה חמורה של הוראות החוק המצדיקה את ביטול היתר הבנייה.

עם זאת, חשוב להדגיש כי החוק מחייב אך ורק את משלוח ההודעה מאת הוועדה המקומית לבעלי הקרקע, ואולם לא נדרש לקבל את הסכמת כל בעלי הקרקע להיתר. ועדה מקומית רשאית להוציא היתר בנייה אף אם חלק מבעלי הקרקע מתנגדים לבקשה, ובתנאי שהיא שלחה לבעלי הקרקע הודעה על כך שהיא עומדת להוציא את ההיתר וניתנה להם שהות להתנגד לבקשה או לפנות לבית המשפט בבקשה לצו מניעה לעצירת הבנייה.

בכך, מושג איזון בין זכויות הקניין של בעל מקרקעין אחד המבקש לבנות לבין זכויות שותפיו לקרקע הזכאים להתנגד, ומובטח כי לא יוצא היתר לפני שתישמע התנגדותם (עת"מ 09-07-7926).

-


 

  השדות המסומנים ב- * הם שדות חובה
*  שם מלא:
  שם חברה:
*  דואר אלקטרוני:
*  סלולרי:
  טלפון:
  פקס:
  כתובת:
*  פנייה לייעוץ בתחום:
  הערות:

   
 
גרסה להדפסה גרסה להדפסה       שליחה לחבר שליחה לחבר